绿色建筑和绿色生态城区发展规划情况分析

近日,住房和城乡建设部公布《“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》(以下简称《规划》),将选择100个城市新建区域按照绿色生态城区标准规划、建设和运行。2014年起,政府投资的党政机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆,直辖市、计划单列市及省会城市建设的保障性住房,以及单体建筑面积超过两万平方米的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑,将率先执行绿色建筑标准。同时,引导商品房执行绿色建筑标准,鼓励房地产开发企业建设绿色住宅小区,2015年起直辖市及东部沿海省市城镇的新建房地产项目力争50%以上达到绿色建筑标准。

未完成目标任务追究责任

专家认为,这一《规划》不仅让绿色建筑有了明确的发展目标、指导思想、实施路径和重点任务,还提出了一系列保障措施。

长期以来,绿色建筑貌似都在孤军奋战,既没有地方的目标任务,也缺少行业标准和规范。此次,住房和城乡建设部将目标任务分解到地方,将落实情况纳入地方住房城乡建设系统节能目标责任评价考核体系,具有很重要的意义。

记者在住房和城乡建设部官方网站看到:“对作出突出贡献的单位和个人予以表彰奖励,对未完成目标任务的进行责任追究。”

在完善法规、部门规章和技术标准体系方面,《规划》要求加强制度监管,实行绿色建筑审查制度,建立绿色土地转让制度,实行绿色建筑设计专项审查制度,业内人士认为,从土地、设计的前端开始就引入了“绿色概念”,是利用制度推进绿色建筑的重大举措。

“四个建立”保障绿色建筑加速度发展

规划还强调,建立建筑的精装修制度,完善绿色建筑评价标识制度,建立建筑报废审批制度,建立绿色建筑职业资格认证制度。这“四个建立”也是保障绿色建筑健康发展、快速发展的长效机制。

实际上,上面提到的要“建立精装修制度”,是实现绿色建筑和建筑节能的重要途径,目前,我国在这方面走在前列的省市是江苏、广东和上海,企业是万达、万科、绿地。据悉,万达已开发绿色建筑63个,万科开发54个,绿地开发30个,位列房企的前三位,而这些绿色建筑绝大部分是精装修项目。

就在住房和城乡建设部公布了该规划后,记者从重庆市建委获悉,目前财政部、住建部认定的首批八个绿色生态城区中,重庆悦来绿色生态城区榜上有名。

这个绿色建筑的“标本”位于重庆两江新区,规划面积3.44平方公里,总建筑面积约315万平方米。在悦来生态城,新建建筑都将执行国家《绿色建筑评价标准》,其中30%以上建筑为二星级及以上绿色建筑。此外,这里的生活垃圾将全部分类收集,无障碍设施率达到100%。

以体制机制创新推进绿色建筑

重庆市建委相关人士表示,今年起,重庆主城区新建公共建筑率先强制执行一星级绿色建筑标准,鼓励居住建筑和其他区县的公共建筑提前执行一星级绿色建筑标准。“十二五”期间,该市将力争打造10个以上在国内外有影响力的绿色建筑。

在评价重庆悦来绿色生态城区这个“标本”时,北京大学城市规划设计中心研究员叶祖达说,这次规划的出台考虑了很多省区、城市、气候不同的问题,比如由于各地气候条件不同,既有建筑改造的成本也不尽相同,而且绿色建筑的星级不同,带来的成本也不相同。因此在提法上都考虑了各方资源的配置。

其实,在早些日子由国家发改委、住房和城乡建设部公布的《绿色建筑行动方案》里,甚至考虑了绿色建筑与绿色建材的发展关系。比如,该方案中明确:“要大力发展安全耐久、节能环保、施工便利的绿色建材,加快发展防火隔热性能好的建筑保温体系和材料,深入推进墙体材料革新,积极支持绿色建材产业发展,组织开展绿色建材产业化示范”。

为此,中国建筑设计研究院副院长张军认为:大力推广和发展绿色建筑,不单单是规划、设计、施工几个方面的协同,更涉及建材的结构调整和建筑节能产业的转型。也就是说建材行业首先要做好材料保障工作,多提供低碳节能新材料。这二者相互之间是产业链的关系。

当然,推进绿色建筑,还要创新体制机制。这方面,规划提出“要积极推动以设计为龙头的总承包制;加快培育和形成绿色建筑的测评标识体系。同时,要强化技术产业支撑,完善经济激励政策,加强能力建设,并开展宣传培训”。

这几条政策的组合无疑会给绿色建筑发展铺平更广阔的道路,也让绿色建筑不再孤军奋战。 “房地产市场利益分化加剧,调控难度增大。可以预期,2013年调控的难度加大。”中国社科院副研究员李恩平25在《房地产蓝皮书No.10》发布会上说。

李恩平的另一个身份是该蓝皮书的副主编,多年关注房地产问题。他指出,由于2013年房价仍有较大的上涨压力,因此调控政策应继续坚持遏制投机、投资性需求不动摇,坚持实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施,适时扩大房产税试点,以巩固前期调控成果,防止房价大幅度反弹。同时,还应积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和制度建设。

建议向持有环节征税

“国五条出台后,3月底各省陆续出台相关细则,对房地产市场影响较大。但该措施能否有效推行,能否起到应有的调控效果,还需要进一步细化和其他政策措施的配合。”李恩平说,房价的走势取决于具体的政策措施和政策执行力度。

“如果各地严格执行20%个人所得税政策,我们认为总体房价可能会出现较大幅度的攀升;相反,如政策实施重心转向持有环节税,我们认为总体房价可能保持平稳态势或略有回落。”李恩平说。

他认为,如果严格执行20%所得税政策,在刚性需求的拉动下,二手住房的价格将在原有价位上税负加成,直接推高二手房价,同时,部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求也被迫进入新建住房市场,造成新建住房供需压力,形成需求拉动型的新建住房价格增长。

因此,李恩平预计2013年中期以后,当交易环节的所得税调控效果不理想甚至助涨房价、恶化市场环境时,一些大都市住房持有税政策有望加快实施。其理由在于,“如政策重心转向住房持有税,则将加快存量住房入市供应,缓解供不应求格局,可能促使房价平稳走势或有所回调。”

预计2013年房贷从紧

展望2013年,蓝皮书认为,房地产政策将“稳中趋紧”,房地产投资“稳中略升”,房地产信贷政策继续从紧。蓝皮书还预计,2013年房贷政策不但从紧且区域分化特征将显现。

李恩平表示,考虑到2013年房价仍有较大的上涨压力,调控政策应继续坚持遏制投机、投资性需求不动摇,坚持实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施,适时扩大房产税试点,以巩固前期调控成果,防止房价大幅度反弹。同时,还应积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和制度建设。

蓝皮书建议,因地制宜细化差别化信贷政策,建立稳定房地产市场的长效机制,完善保障性住房按揭贷款配套政策。

值得一提的是,蓝皮书还关注到温州房地产高峰跌落的“典型案例。”蓝皮书指出,温州有几个楼盘遭遇“腰斩”,“其中一个代表是温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场,2010年巅峰时二手房价格接近10万/平方米,现在的成交价有些已经不到5万元/平方米。”

对此,蓝皮书认为,“温州住宅市场房价确实经历了大幅度下跌,但温州房地产市场不会崩盘,而是处于高位均衡,其背后的主因是民资出路问题。”因此,蓝皮书建议关注民资、给予民资战略出路,为民营经济提供良好的成长环境。 由于境内增发、发债持续受阻,房企巨头纷纷开辟境外融资路径,赴港借壳上市成为热点。业内人士指出,由于内地房企赴港IPO表现不济,近来借壳上市更具有吸引力。不过短期内借壳上市的股权融资功能并不理想,房企搭建境外融资平台的真正意图或为长期发展,当前发债成为房企最低廉的融资路径。

借壳上市成首选

招商地产4月25日公告,拟将公司全资子公司瑞嘉投资属下四家控股公司的股权注入新收购的香港上市公司东力控股,从而实现在香港借壳上市。四家控股公司包括汇聚控股有限公司100%股权、华敏投资有限公司100%股权、乐富投资有限公司100%股权和会鹏房地产发展有限公司50%股权。

4月10日,恒力商业地产公告称,万达商业地产将通过向恒力控股股东陈长伟购入公司18.56亿股以及其持有的可换股债券,以取得公司65%的股权,总作1价6.74亿港元。收购完成后,万达将成为公司控股股东,陈长伟的持股比例降至9.98%。恒力地产复牌后,股价涨幅一度达到6倍以上。

去年以来,众多房地产巨头纷纷赴港借壳,金地以8.36亿港元收购香港上市公司至祥置业61.96%的股份,万科在借壳香港上市公司南联地产后顺利更名为万科置业;绿地集团也曾表示,将在2013年完成分拆酒店集团和海外业务,通过借壳在香港上市。加上旭辉地产、新城控股及金轮天地赴港成功上市,众多房企巨头都在积极拓展境外融资平台。

事实上,自2009年9月起,房地产企业再融资审批基本冻结,涉及到地产再融资的案例屈指可数,在港借壳上市成为房企的无奈选择。记者获悉,目前还有数家内地房企蠢蠢欲动,在港“找壳”预备搭建境外融资平台。

数据显示,2011年以来,两市公布增发预案的房地产上市公司仅有13家,其中只有4家成功实施增发,保利地产等4家房企则停止实施增发,S*ST天发的增发筹划未通过,其余各家尚在董事会预案阶段。

正略钧策管理咨询顾问王云表示,自新一轮房地产调控开始之后,房地产企业的融资难度不断加大,土地价格则节节攀升,资金成为下一步发展的核心竞争力所在。房企赴港借壳可以顺利获取海外融资平台,为未来房地产开发奠定资金的基础。另有研究港股的分析师表示,目前由于“国五条”调控已出,香港市场对于“内房股”的反应不好,新股IPO表现不济,加之流程需要较长时间,借壳上市显得更有吸引力。借壳上市的好处还体现在,房企可以有选择地将部分资产注入壳公司,而不必将整个公司搬到香港进行

境外发债成本低廉

对于借壳上市,有资产管理公司投资经理认为,由于目前严格的宏观调控影响,内房股在香港市场被严重低估,尽管借壳可以降低收购成本,但股权融资的可能性也被大大降低了。内地房企赴港借壳搭建融资平台,或出于长期发展考虑,短期内通过股权融资舒缓资金困境的可能性并不大。

根据香港的监管规则,在完成收购、取得控制权之后的24个月之内,若壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率任意一项指标超过100%,都将构成“非常重大的收购事宜”,会被按新股上市处理,买壳上市的意义便不复存在。

“被借壳的公司往往较小,因此两年之内,这些房企巨头很难向壳公司注入大量资产,这也就意味着,短期内无法实现融资功能。”有大型房企内部人士透露,借壳上市其实是房企所做的长远打算,方便日后发债和股权融资。

搭建了境外融资平台,借此低息发债,成了眼下房企最便捷最低廉的融资路径。3月4日,万科就公布了拟通过境外子公司万科置业在香港发行美元债券的计划,并于3月7日成功完成金额为8亿美元的5年期定息美元债券的定价,年息低至2.75%,并获得了大量超额认购,令国内同行艳羡不已。此前,万科在境内通过信托融资的成本在10%左右。

对于万科通过境外平台万科置业发债,申银万国研报指出,通过境内的房地产信托等融资渠道,万科可能需要支付年利率在10%-15%的成本,但是在境外建立公司平台,则可通过股票二级市场增发等方式募集海外资金,成本只有内地的几分之一。换言之,要解决国内的高融资成本,万科很需要一个成本更低、渠道更多的海外融资平台。