由《21世纪经济报道》主办的“博鳌•21世纪房地产论坛”2010年7月2日-5日，在海南博鳌索菲特大酒店盛大开幕，会议主题为——地产考验中国：以制度创新求解效率与公平。聂梅生、任志强、刘晓光、陈淮等政策制定参与者、业界大腕与经济学家将组成最强演讲阵容联袂出席，共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来，为迷雾中的中国房地产业号脉、开方。
主题演讲：张雪舟 精瑞（中国）不动产研究院院长
精彩专题：博鳌•21世纪房地产论坛第 10 届年会
田总提到了房地产开发企业的问题，目前商会做了很多绿色低碳项目，很多的企业都问我，应该采用那些项目可以达到绿色低碳的目标。刚开始谈的时候和规划的时候还未涉及到技术，我认为应该分三个层面。
首先是理念，设计的时候不是用绿色低碳的技术，后面就没有绿色低碳的概念。很多的建筑为了满足体型漂亮和美观，因此后期的低碳和新技术就无法选择。
其次，系统解决方案的时候，并不是说用了玻璃窗和围护结构可以解决的。
第三，进行系统分析后，才知道水系统、能源系统上用怎样的技术，才可以达到绿色低碳的标准。
今天的主题是“绿色力量·低碳地产”，我们做了很多的工作后，绿色和低碳的概念和含义是完全不同的，绿色建筑和低碳建筑真正的科学定义和描述是完全不同的。
下面将绿色和低碳进行对比。
商会和研究院从2001年做了绿色生态住区的手册，去年做了绿色低碳的减碳评估手册，对于我们而言内部是相辅相成不断发展的，做了以后，我们发现这是两本书，不同的体系。究竟什么是绿色城市低碳。我们进行了对比分析，包括了我们的标准和美国的标准，建设部的标准。
1、健康舒适的环境，简单的说就是以人为本。
2、节约资源保护生态。
3、人与自然的协调发展。
三大主题从国际来说，任何国家的绿色标准都要满足，或者是作为共同的目标，但是低碳不太一样，正如梁博士说的，进口国外的产品，产品生产在国外。
绿色是从定性定量综合评价的，有很多的评价，我们是500分，建设部是3A级的评价指标，提到碳排放的时候，只有温室气体作为衡量的，无论是工厂、城市、建筑和房地产谈低碳的时候，一定要告诉我二氧化碳的减排是多少。
量化，包括CDM，哥本哈根会议中国和美国做出的承诺，例如GDP中碳排放要降低多少，中国是降低45%，量化后才可以跟金融挂钩，昨天会议上谈到跟央行做这样的工作，就是希望将节能减排量化后跟金融挂钩。
前面讲的是概念，绿色住区的标准是公认的，第一个是住区选址、交通系统、热导效应、微环境、绿化系统等等，建筑外面的环境、小区的环境和周边的环境。
能源环境，新能源系统，能源系统的优化。
住区水环境的问题，今年大家会发现西南干旱，如果没有碳和能源的话，生活质量下降，就会不舒服，采暖不到，如果没有水的话，不是质量的问题，而是生存的问题，多少头大牲畜死亡，如果没有全国的力量，各地方支持的话，人几天没有水就面临生命的危险，碳对于我们还不到生命的危险，但是水在西部地区是制约经济发展的，因此水环境方面是更加重要的衡量指标。
材料和资源，包括建筑材料，几位嘉宾谈到了碳排放和建筑的内容，比较多的是衡量运行，我为了建设低碳建筑、节能建筑，所采用的建筑节能材料的情况，例如现在专家争论的问题，外保温系统的板几公分好，增加几公分的碳排放不如生产过程中的碳排放，包括国际上公认的太阳能光伏，美国要投资20亿美元建二个太阳能光伏的发电厂，中国目前是世界上最大的太阳能光伏的生产基地，很多西方发达国家的碳排放是用太阳能发电，产品的生产是在发展中国家，是在中国，因此梁博士说算在我们这里，他们是减碳，但是生产是在中国，因此我们要衡量产品的全生命周期。
完整的描述一个项目是否是绿色生态，一定包含五个方面，不能说能源很好，室内环境很好，其他的几个比较差是不行的，五项都要达到基本值。
绿色低碳的研究系统，根据单一指标和量化来看，从国际的经验和中国的情况来看，可以量化的内容不太多，但是比重很大，例如建筑节能对于减碳的作用，室内环境质量、住区水环境，虽然占的比重不大。低碳交通，是指住区内的交通，住区外因为科技的发展，还未到定量的指标，因此作为待选项，这一项的争论是比较大的，因此将生产的问题考虑在其中的。
绿色的五个系统包括权重，水环境占了21%，美国的标准更高，因为美国不缺水。
我们将绿色的所有指标拿出来，哪些跟碳排放是有关的，例如保护当地人文，棕钙文化是跟碳排放无关的。室内舒适度如何增加，有的跟碳排放是无关的，我们发现住区环境选址方面34%是跟碳有关的，64%是无关的。能源跟碳排放是有关的，住区环境19%是有关的，绿色评价体系中41%的指标跟减碳有关的，59%是跟减碳无关的。要谈低碳建筑就是41%的问题，其他的59%是谈不到的，去年我们的定义是绿色低碳，我们的办法先评价是否是绿色，达到绿色的基本指标后再谈减碳的问题。
低碳住宅到底是怎样的住宅，我们分析了国内实际个建筑和国际上知名的建筑，谈到项目无论是低碳还是零碳，有很多的提法，共同的一点是可再生能源，其中的贡献量是非常大的，超过了减碳量化指标的50%，现在很多的项目找我们的时候说希望做绿色低碳，我们首先问可再生能源利用的情况，很多地方只是做了太阳能草皮，地缘热泵和太阳能，如果要做中国领先的低碳项目就有很大的争议。
昨天的会议和前天的会议我们发现，非常大的知名品牌的老总都作讲，我做绿色和低碳可以给我掉来怎样的好处，没有好处我怎么做，这是非常尖锐的问题，虽然说了多年，实际上房地产开发企业在做节能和绿色低碳的时候，仍然是非常被动的，田总和招商地产等等有很好的绿色开发理念的企业除外，毕竟是凤毛麟角，绝大多数的品牌企业做绿色低碳的时候是非常被动的，可能有两个方面，这些天很多的嘉宾都谈到了政策，我国在绿色节能方面的政策目前是不完善的，就是缺一头，例如多少层的建筑必须有遮阳和太阳能，目前尚未见到普惠型的，田总讲了你们是建筑部的节能示范单位，一年的指标是很少的，大家都在争夺，但是没有普惠的，如果都做到了，国家和财政部就给予补贴。
开发模式决定的，为什么这么说？刚才说了绿色节能和低碳建筑，大家说成本增加是一条，全生命周期一定会解决问题的，后面会将钱挣回来的，绝大多数的企业建设住宅后将建筑卖掉了，开发商通过绿色的概念将成本收回来，真正的长期收益开发商享受不到，因此开发商不主动或者是被动的原因，这几年我们突然发现一个问题，谈到公共建筑的时候，第一公共建筑的能耗和住宅的能耗相差10倍，量非常的大，很有意思的一点，国内做了很多绿色建筑，知名的项目和企业，公共建筑的比例相当高，例如北京财富公馆都是高能耗的建筑，这些公共建筑是甲方持有的，最近走访了几家企业，不点名是哪些企业，我们谈绿色生态住宅的时候，他们说绿色很好，住宅的事情先放一放，办公楼运行了一年，电费太高了，一年800万的电费，是否可以先将问题解决了，尤其是这两年住宅政策控制后，很多的企业走向商业建筑，自己持有和运行一年后，考虑前期未考虑绿色生态，后面的压力是非常大的。公共建筑方面的积极性要高于住区的工作，后面简单的就空间文化特点，输配系统进行简单的介绍。
输配系统比能耗还要大，既有的建筑，能耗系统，新风系统、中央控制系统都很先进，实际上公共建筑设备的水平平均要高于发达国家，因为我们是后发展的，而且采用国际上高的标准，简单的说是四肢发达，头脑简单，但是管理系统和物业管理运行上，能源管理上，几乎所有的运行系统中都没有能源管理和优化系统，国际上的经验通过运行管理，使能耗降低10%—20%，最近做了两个研发，不用动大规模的空调设备改造，就可以使运行系统能耗大幅度的降低，研究院将大的工作重点专项公共建筑，跟开发商讲的话，开发商100%可以听得懂，而且愿意的投入，因此对于公共建筑的需色低碳会成为中国房地产的突破口，要比住区建筑更好做。
随着国家政策的出台和体系的完善，会有更多的企业学朗诗和招商地产将绿色建筑作为基本的点，作为品牌的核心以及竞争点，全国的绿色行业就会形成一定的规模，达到一定乐观的情况，因为时间的关系，我就介绍到这里，谢谢大家。
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